唯一住房 为何被强执？别墅不属于生活必需！

摘要：避免“住豪宅欠巨债” 租房也可解决住房问题，如果唯一住房的面积、地段、品质等超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，法院可以执行，但要通过提供临时住房等方式保障其居住权。

示意图

　　现在很多人认为：“如果欠债不还的被执行人只有唯一房产，这是他生活必需用房，法院不能拍卖。”但对于被执行人唯一住房，近期法院有不少“强行”拍卖以偿还欠款的案例。依据我国法律规定以及最高院于今年5月发布实施的相关司法解释，海淀法院孟凯锋法官称，事实上，我国从未有一部法律法规规定一套房不能执行，否则可能出现“住着豪宅，欠着巨债”的不公平现象。

　　故事1

　　别墅不属生活必需

　　必在法院拍卖之列

　　周女士是北京一所高校教授，名下有一套位于中关村的商品房和一套位于上地的两层别墅。她喜欢炒股，为此在两年多的时间内，先后向魏某、郝某、关某、邱某四人借款共1200万元。由于遭遇股市大跌、投资失败等多种原因，周女士所借款项基本损失殆尽，欠下一千多万元债务。之后她主动出卖了位于中关村的房子，偿还了400多万元，但还剩下近700万元欠款未能偿还。魏某等四人向法院申请强制执行。

　　在执行期间，法院查封了周女士名下的别墅，正在拍卖之际，她的丈夫郑先生提出执行异议，称双方已在民政局协议离婚，该别墅协议归他所有，他和父母子女都在别墅里居住，法院不能拍卖。法院经审查认为，根据《民法通则》第五十八条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。周女士与郑先生在执行期间到民政局办理离婚手续，将她所有的别墅协议归郑先生所有，侵害第三人利益，属于规避执行的行为，因此该协议无效，法院仍可以拍卖该别墅。经过评估拍卖，周女士名下别墅卖得近千万元，法院主持偿还了魏某等四人的借款后，将剩余的100多万元退还给周女士，使她足以用来安排家人生活。

　　海淀法院孟凯锋法官认为，周女士名下的别墅是价值非常巨大的财产，属于奢侈品，法院应当采取查封、拍卖等措施予以处分，保障权利人的权利。正是基于这种考虑，虽然周女士、郑先生给法院的执行设置各种障碍，但法院仍依法排除障碍，拍卖了周女士的房产，偿还了她的欠款，保障了魏某等人的权利，也避免了“住豪宅欠巨款”的不公平现象发生。

　　故事2

　　小房也可拍卖还款 留18万元租房5年

　　另一些房屋面积较小，价值也比较低，如果进行拍卖抵债，之后可能所剩无几，对于这样的房屋，法院执行中能否拍卖？近日，海淀法院就执行了这样一起案件。

　　赵先生欠李先生300万元3年未还。此案进入执行阶段后，经法院调查，赵先生在北京白石桥有一套45平方米的房屋，但法官没发现其他可供执行的财产。李先生认为赵先生并非没有钱，而是将全部钱款转移了，只剩下一套房屋，以对抗法院执行。

　　法院依法将赵先生纳入失信被执行人，并对其拘留15天，但赵先生仍一分未还。申请人强烈要求拍卖赵先生的房屋，法院经过慎重考虑后，决定对赵先生的房屋进行评估拍卖。对此赵先生则提出异议，他认为自己的房屋面积很小，不是豪宅，而是属三口之家生活必需用房，法院不得拍卖。

　　法院经过审查，认为赵先生的房屋虽然小，但是地段较好，出卖后可以偿还大部分钱款；并且李先生同意给赵先生留下5年的租房费，每月3000元，足以保障赵先生的居住权。故此，法院驳回了赵先生的异议，将房屋拍卖，拍卖款175万元偿还给李先生，还有18万元则留给赵先生用来租房。

　　最高人民法院规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。很多人就此认为：“只要是一套住房，都不能拍卖变卖或抵债。”

　　孟凯锋法官表示，这是对“生活所必需的居住房屋”的误解。从立法本意看，该规定在于保障被执行人的居住权。而随着社会发展和观念改变，并非拥有房屋所有权才享有居住权，租房也可以解决住房问题。

　　故事3

　　房屋价值高抵债后 余款可另租房购房

　　前不久，王先生因做生意欠了张先生150万元，被法院判决归还欠款和利息后，却仍然没有还款。法院在执行中调查发现：王先生名下除了位于北京北三环附近的一套75平方米的房屋外，并无其他可供执行的财产。于是，法院依法查封了该房屋。

　　但到评估拍卖时，王先生却提出异议：“这是我唯一的住房，法院不能拍卖，一旦拍卖了，将会导致我居无定所。”经评估，王先生的房屋价值300万元，法院认为该房屋出卖抵债后，还有近100万元房款，王先生可用此款在别处购房或者租房，并不影响他的居住权。

　　最后，法院驳回了王先生的异议申请，拍卖了房屋，偿还了张先生的钱款。

　　孟凯锋法官认为，“生活必需用房”的根本之意就是为维持被执行人的家庭基本生活所必需，具体居住面积可参考当地的人均保障房面积，超出这个面积均可认为不是生活所必需。“从现实情况看，有些人在繁华地段拥有房产或者面积较大的住房，在其他地方可以换置多套，这也不能认为是生活必需用房，从而可以采取以大换小、以远换近等多种办法，来解决住房问题。像此案中王先生的住房位于北京市北三环，属于繁华地段，该房屋价值除了偿还债务外，还剩余百万元，王先生完全可以在较远的地方购置住房，满足自己的居住权。”

　　法律解析

　　关于“生活必需的居住房屋”，最高人民法院在今年5月5日发布并施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定：金钱债权执行中，申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，法院不予支持。

　　孟凯锋法官认为，法律遇到“一套房”这样的执行难题时，做出了选择保障申请人权益和适度保障被执行人权益的兼顾选择。一方面拍卖房屋让债权人的权益得到保障，避免住着豪宅欠钱的不公平情况出现；另一方面给被执行人一定时期的租金，让被执行人的居住得到保障，给被执行人自谋职业，自食其力妥善安排的时间。